万达茂筹6亿信托,王健林拥抱国资,“三驾马车”继续飙
腾讯财经 2021-04-08 来源:腾讯财经
3月底至今,一份名为“南宁万达茂集合资金信托计划(第一期)”的信托理财计划推介书在朋友圈频传,若联想到万达最近敏感动作,引外界热议。

3月底至今,一份名为“南宁万达茂集合资金信托计划(第一期)”的信托理财计划推介书在朋友圈频传,若联想到万达最近敏感动作,引外界热议。

这款集合信托计划为信托贷款,总募资规模6亿元,其中第一期募资规模1.66亿元,期限12个月,预期收益7-7.4%,具体投向南宁邕宁区的大型综合体“万达茂”二期开发。

南宁“万达茂”综合体项目由南宁万达茂投资有限公司开发,上述信托贷款还款来源为南宁万达茂项目销售收入等。据悉,南宁万达茂投资有限公司为万达地产集团全资子公司,背后是大连万达集团及掌舵人王健林。

作为上述信托融资的担保,潮州万达城投资有限公司以其名下住宅用地提供第一顺位抵押担保,万达集团及万达地产则附有连带责任担保,还设“交叉违约条款”,覆盖借款人、万达集团及万达地产。

万达茂筹6亿信托,王健林拥抱国资,“三驾马车”继续飙

南宁万达茂项目号称万达集团世界首创的大型室内文化、旅游、商业综合体,2018年3月成万达集团首个获得LEED金级认证的项目,不久得到王健林亲临视察,该年底入围国家4A级景区,足以看出这个项目的标志性意义。

按照近些年王健林的“轻资产”战略,“万达系”分为万达商管与万达地产,其中万达商管为万达集团旗下商业物业投资及运营业务平台,2018年初新成立的万达地产除了专司开拓房地产开发与销售之外,还承接了一部分由万达商管剥离出来的存量房地产开发项目公司,包括南宁万达茂投资有限公司。

按照万达系分立及定位,万达商管的核心产品就是持有投资运营侧重生活消费和文化娱乐的“万达广场”系列,以及7大“华”系列酒店,涵盖豪华及中高端;而万达地产则重点是开发万达广场、万达茂等可销售业态。

注意!同样是3月底起,一款名为“至信316号万达广场投资集合资金信托计划”的信托产品已发行到第175期。据详细查证,该信托实为典型的TOT“母子信托”。

上述“至信316号信托计划”作为母信托,滚动所募资金投向“至信317号、318号、319号、320号、321号”5个单一子信托,最终投向北海、抚州、九江、雅安、辽阳5个万达广场。

在具体形式上,5个单一子信托通过收购5个万达广场项目公司的100%股权,万达商管的角色变成这几个项目的运营与管理方,也就如王健林所说的“轻资产”。

以四川雅安万达广场为例,该项目对应公司为雅安万达置业,2016年初成立时由大连万达商业100%控股,资本金1000万元,一年半后民生信托全资收购,不久增资到2.1亿元。

从相关条款看,上述5个单一子信托收益来源并不涉及回购、抵押担保等常见条款,也就不是“名股实债”。

“投资前10年,若信托计划实际获得净物业收入投资回报率低于约定标准,有权获得对万达净物业收入优先分配;存续满10年后,如资产包净物业收入未达约定标准,则信托计划有权解除万达商业对项目的运营管理权。”

即便如此,“万达系”旗下两个平台的债务率依然不低,尤其是新设立的万达地产。

从信托推介书看,根据审计报告,截至2020年6月底,万达集团账面总资产9729亿元,负债6663亿元,所有者权益3065亿元,2020年上半年实现营业收入313亿元。

截至2020 年6月底,万达商管账面总资产5563.2亿元,总负债2834.03亿元,其中有息负债1817.79 亿元,其中短期借款6.27 亿元、一年内到期的有息负债约657亿元。去年上半年实现营业收172.75亿元,毛利率72.7%。

对应同一节点,万达地产账面总资产1381 亿元,负债1351亿元,所有者权益 29.33亿元。2020 年上半年实现营业收入14.76亿元,净利润2.18亿元。

今年3月24日,大连万达商管集团发布“撤回大连万达商业地产A股IPO”的公告说明,称基于对自身战略的研判,决定对其从事轻资产商业运营、科技、数据、人员等相关资源重组,以尽快实现境内外上市。

实际上,2015年9月份,大连万达商业地产曾试图冲击A股IPO上市,但如王健林所说的,A股市场一直误将万达商业地产定性为房企,致使上市蒙上阴影,不断受阻。

2018年2月,“大连万达商业地产股份有限公司”更名为“大连万达商业管理集团有限公司”,且经营范围也删除了“房地产开发与销售”,这与分立新设“万达地产”几乎是同步推进的。

今年3月29日,大连万达集团与珠海市横琴新区签下协议,将重组后的万达轻资产商管公司落户珠海横琴,珠海国资委出资30亿战投入股。

上述战略签约之前,据国家企业信息系统查询,3月23日,大连万达商业管理集团曾独资成立“珠海万达商业管理股份有限公司”,注册资本约50.73亿元。3月30日,国家工商局核准“万达商业管理集团”唯一股东由“大连万达商业管理集团”变更成“珠海万达商业管理股份有限公司”。

据万达官方说法,珠海万达商管公司即为重组后的万达轻资产商管公司,不持有物业,全面负责已开业的368个、在建的155个以及今后发展的所有万达广场的运营管理。

这意味着“万达系”将分立成物业投资平台——大连万达商管集团,专司物业运营管理平台——珠海万达商管股份,以及专司房地产开发平台——万达地产。

万达官方还透露,除了向不同的万达广场业主收取管理和服务费外,将着重研究万达广场巨额线下流量变现的盈利模式,比如今年将开展国内金融机构针对万达广场中小微企业的金融服务,提供数据支持,创新开展万达广场、酒店、影城、文旅等生态系统的大数据服务、新能源服务、广告经营服务等业务。

有人说,王健林急了,因为万达商业从港股退市折回A股,引入不少明星级战投股东,如今何以兑现承诺“鸭梨山大”;也有人说,万达商业引入珠海特区国资做靠山,自然要安全一些。

与之类似的是,去年,陈劲松引入珠海横琴国资入局控制世联行,果然立竿见影,整个去年世联行净利同比增幅逾33%;今年3月份,张近东让出苏宁25%股份拥抱深圳国资,为自己打上“国”字标签,这下没人敢再说苏宁资金链危机,等等。

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