房企融资受限 信托产品和资管计划成了房企应对钱荒的稻草
吴敏 2017-05-18 来源:华夏时报
开发贷大幅收缩后,银行已然不是房企最大的“金主”了,信托和资管计划成了大部分房地产企业应对“钱荒”的“救命稻草”;进入3月,房地产信托产品占比曾触及50%,甚至有个别时机一周内发行信托产品占比80%以上

4月以来,银监会密集发布的10项“警示令”后,沉寂多时的房地产信托出现井喷。

上市银行年报显示,2016年,25家银行中,有14家银行开发贷规模和占比出现“双降”,其中部分银行更是在2016年下半年便踩下了急刹车。

开发贷大幅收缩后,银行已然不是房企最大的“金主”了,信托和资管计划成了大部分房地产企业应对“钱荒”的“救命稻草”。

据了解,4月新增房贷环比下降1.4%、同比维持在3月断崖下跌后的个位数;房贷占贷款比重从2016年超100%下降至40%,但比监管意向的30%仍有下降空间。

房贷紧缩仍将继续,房地产企业也面临着严峻的融资环境。

另一方面,统计数据显示,A股136家上市房企负债合计超过4.92万亿元,同比增加10139亿元,同比增长幅度达25.93%,更有超两成的房企资产负债率超过80%红线。

而房企“差钱”的同时,银行对于房地产开发贷款的收缩力度明显。

数据显示,截至一季度末金融机构人民币房地产贷款余额为28.4万亿,同比增长26.1%。

而房地产贷款中,地产开发贷余额同比下滑21.5%,自2016年四季度后连续两个月负增长,这也直接的反映了“930”新政以后对地产开发融资收紧带来的影响。

地产公司融资难度持续上升,但信贷转信托规模却持续扩大。

进入3月,房地产信托产品占比曾触及50%,甚至有个别时机一周内发行信托产品占比80%以上。而今年2月份房地产信托发行数量为26款,数量占比仅为26.53%。

与此同时,房地产信托收益亦是高歌猛进。2月平均预期收益率为9.23%,3月新发的地产信托产品平均收益率为8.63%,但4月份前两周该数据突然飙升至10%。这正是因房地产信托项目数量占比较高拉高了整体收益水平。

值得一提的是,截至2016年年底,上市银行对公业务中涉及房地产业的贷款余额合计4.32万亿元,较2015年年底的4.39万亿元略有下降。而在额度紧张的背景下,银行开发贷更倾向于面向房企“龙头”。

其中,万科2016年年报显示,分融资对象来看,银行借款占比为58.6%,应付债券占比为24.5%,其他借款占比为16.9%。

金地集团截至2016年年底,公司有息负债合计366亿元,债务融资加权平均成本为4.52%,其中,银行借款占比为47.2% ,债券占比为50.66%,其他借款占比为2.14%。

不难看出,商业银行给于龙头房企的开发贷价格还是十分优惠。

但对于很多中小型房企来说,银行已经不再是其最大的“金主”,多数中小型房企正通过发行信托计划和资管计划进行融资。

以中型房企中的领军企业华夏幸福为例,4月17日,华夏幸福发布公告称,拟与大业信托签署《增资协议》,大业信托以其已设立的“大业信托 华夏幸福涿州股权投资集合资金信托计划”募集信托资金,向涿州致远增资不超过25亿元。

同时,华夏幸福基业股份有限公司发布关于签署《永续债权投资合同》的公告。

华夏幸福表示,间接全资子公司九通基业投资有限公司拟与华宝信托有限责任公司签署《永续债权投资合同》。

本次交易涉及华宝信托设立“华宝信托-九通基业永续债投资单一资金信托”,并通过信托项下的信托资金向九通基业进行永续债权投资,用于嘉善高铁新城新型城镇化PPP项目的开发建设,投资金额为15亿元人民币,投资期限为无固定期限。

5月初,华夏幸福发布公告,称拟与中铁信托签署《增资协议》。中铁信托拟向华夏幸福孙公司任丘孔雀城房地产开发有限公司增资,增资金额为10亿元,增资之后,中铁信托将持有任丘孔雀城45.45%的股份。

尽管银监会近期密集下发的近10份文件中,要求整治信贷资金参与房地产炒作情况,对于违规进入拿地环节、违规发放开发贷、贷后管理不严、绕道借道变相融资、违规发放首付贷等行为进行了限制的同时,更是明确表示各级监管机构要重点关注房地产信托业务增量较大、占比较高的信托公司等监管重拳。

但银行信贷管制严格,房地产企业寻求信托合作几乎是成本较低前提下的次优选择,而随着市场资金越趋紧张,地产信托项目的数量和收益还将继续提升。


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