房地产信托产品收益创新高 风险暴露从这三方面鉴别
李萍 2018-01-10 来源:上海金融报 阅读 48
虽然房地产信托取得的成绩不俗,但该类产品的不确定性风险也持续累积。投资者不能盲目盯着预期收益率,而是要综合评判产品风险,未来投资者在挑选房地产信托时应考虑以下几个方面.

2017年国内房地产信托量价齐升,取得了较好成绩。但今年面对强监管以及市场形势的不确定性,房地产信托的投资前景如何,是否会面对更多的风险,引发市场普遍关注。

预期收益创新高

近日,一些行业机构的数据显示,房地产信托在2017年取得了较好的投资收益。信托数据显示,2017年全年共成立房地产信托1468个,成立规模3822.33亿,平均期限1.77年,平均年收益率7.08%。值得注意的是,无论是成立规模还是收益率,在去年末都保持了较高增速。

2017年12月成立828只集合信托产品,共募集资金2220.51亿,环比增长11.7%,平均预期收益率为7.12%。其中成立房地产信托产品136只,募集资金301.98亿,平均收益率以7.48%领衔,达到近期房地产信托收益率的新高。

值得注意的是,在其他类产品表现差强人意的时候,房地产信托规模及收益率仍逆势上涨。据统计,上周国内集合信托产品成立数量与成立规模均呈现大幅锐减之势,成立数量环比猛减了63款,成立规模也环比骤降了89.63%,仅为前一周的十分之一,呈断崖式下跌。

而相比之下,上周由中建投信托成立的涌泉92号集合资金信托计划融资规模达7.76亿,为当周成立规模最大的产品,投向房地产领域。

从市场的募资趋势来看,房地产信托的规模并没有明显减少,表明投资者对于该类产品的认可度依然较高。并且,上周房地产信托的平均预期收益率达到7.93%,也较有吸引力。

房地产信托产品收益创新高 风险暴露从这三方面鉴别

挑选产品需综合评判

虽然房地产信托取得的成绩不俗,但该类产品的不确定性风险也持续累积。

2017年12月底,银监会发布的《关于规范银信类业务的通知》中规定,不得将信托资金违规投向房地产、地方政府融资平台、股票市场、产能过剩等限制或禁止领域。尽管并没有明令禁止,仍然强调不得违规投向,而许可了合规投资。强监管的态势令投资者感到了压力。

另一方面,今年房地产市场的调控动向和价格风险不同于去年。中航信托宏观策略总监吴照银表示,目前房地产市场面临1998年以来的第二次变局,即以发展房地产租赁和共有产权等方式淡化市场化,减少房地产市场化的负面影响。在此背景下,房地产销售、房地产投资增速都会明显下降,个别年份有可能负增长。

民生信托产业地产投资部副总经理胡玉婷也表示,目前房住不炒已是国策,预计未来五年房价不会大涨。在多渠道保障、租购并举的政策下,未来销售型住房市场将会萎缩,租赁住房、共有产权房也将导致可售住房份额减少,一二线城市住房市场或将进入一个发展新周期。

业内专家指出,房地产信托较高的收益率是源于房地产商在缺失其他合适的融资渠道下,无奈接受的较高融资成本。

此外2018年金融去杠杆将持续,或进一步引起市场流动性紧张,这也推动了相关产品的收益率。但在未来打破刚兑以及房地产市场或表现分化的情况下,投资者不能盲目盯着预期收益率,而是要综合评判产品风险。未来投资者在挑选房地产信托时应考虑几个方面:

一是房地产项目本身,如一线、强二线城市核心区位的优质物业(写字楼、商业物业、酒店及服务式公寓)等;

二是资金用途阶段,在前期拿地阶段,开发商融资是为获取土地,一般会通过股权投资类信托来实现融资,此类项目收益相对较高,同时风险较大.

在建筑施工阶段,融资方式较灵活,投资时需重点关注项目的预售情况、资金缺口、市场定位等,这些会影响还款来源.

在装修经营阶段,这常见于商业地产项目,还款来源多为商业物业的租金,需关注项目本身的经营情况,如入住率、出租率、租赁合同期限等。

三是并购重组类项目,注重与品牌开发商合作的并购平台,抵/质押物变现情况,是否涉及重复抵押等等。

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