踩雷地产后,债权人把中融信托逼至台前
靳文雨 2022-07-30 来源:乐居财经
自地产暴雷以来,一些拿着中融信托地产产品的投资人如坐针毡,因为市面上广为人知的一些“地产大雷”,背后都闪烁着中融信托的身影。

自地产暴雷以来,一些拿着中融信托地产产品的投资人如坐针毡,因为市面上广为人知的一些“地产大雷”,背后都闪烁着中融信托的身影。

7月24日,中融信托转让上海仁晟置业有限公司(以下简称:仁晟置业)95%股权予仁恒(中国)投资集团有限公司(以下简称“仁恒投资”)。转让完成后,仁晟置业由仁恒投资持股95%,南京仁远投资有限公司持股5%,二者均为仁恒置地旗下子公司。

这笔股权在中融信托手里停留了三年。2019年6月,仁晟置业注册资本由1000万元大增至25263.16万元,同时,中融信托进驻,持股95%。

信托公司这一进一出之间,大多被解读为“明股实债”。

即开发商将项目股权让渡给信托机构,信托机构发行信托产品以募集资金给开发商进行项目建设。项目回款后,再由开发商回购信托机构手里的股权,而信托机构在取得约定收益,实现信托产品兑付后退出项目公司。

然而时移世易,当下地产行业风云骤变,信托的接盘行为有了另一种解读,自保。

据了解,去年至今,中融信托不仅被曝出“踩雷”北大资源、青海国投、*ST金贵等,并受到名门地产、华夏幸福、蓝光发展、泰禾集团等房企债务危机波及。

在投资者如潮水般的质疑声下,中融信托不得不从幕后走向台前,通过股权投资和权益投资等方式,接手诸多房企出售的项目公司股权、债权。

据了解,五矿信托和中融信托是目前接盘地产项目最多的信托公司。而相较于五矿信托,中融信托的全局接盘史则更早,涉及的房企也更多。

早在去年阳光城三季报营收净利双降爆出前,中融信托就100%接手了阳光城旗下子公司杭州高光置业,获得阳光城20天前刚收购而来的浙江省永康市7宗地块。

去年11月,中融信托在蓝光发展子公司重庆中泓唯益的持股,由49%增至100%,获得重庆两江新区悦来组团D分区4宗土地的所有权。同月,中融信托在当代置业旗下公司武汉原绿英赫置业有限公司的股份比例,从90%增加到100%。

今年3月4日,北京融创控股集团还将山西融创恒基置业有限公司95%股权转让给了中融信托。股权变更前,山西融创恒基由北京融创恒基地产和山西融创房地产分别持股70%、30%,这两家公司均由北京融创控股持股100%。

5月,中融信托接盘阜阳奥世置业有限公司70%股权等;6月,中融信托接盘杭州富丽达田园国际度假村开发有限公司90%股权、合肥浙源房地产开发有限公司90%股权等。

今年上半年,在市场环境较弱的前提下,中融信托实现营业总收入23.29亿元,同比减少13.01%,实现利润总额8.62亿元,同比增长1.3%,其中投资收益为3.64亿元,同比增长128%。

虽然保持住了利润增长的势头,但不可否认,当前房地产行业走势持续低迷,因融资环境整体紧张导致流动性问题依然存在,中融信托仍然面临着部分相关项目被迫出现延期情况,信用风险、流动性风险呈现阶段性放大的窘境。

与房企“拉锯”

此前,中融信托因华夏幸福债务重组偿债方案的谈判拉锯受到关注。而在近日,中融信托的一纸信披再次将华夏幸福推上了风口浪尖。

7月12日,中融信托发布关于“中融-骥达11号集合资金信托计划”的临时管理报告称,根据华夏幸福提供的大厂回族自治县鼎鸿投资发展有限公司(以下简称:大厂鼎鸿)2021年的财务数据,2021年,大厂鼎鸿应收账款年末余额较年初减少12.9亿元,上述款项未支付至监管账户。

中融信托方面表示,大厂高新区管理委员会违反承诺违规支付,已直接损害了该信托计划的利益。作为受托人,中融信托已委托律师事务所向其发送律师函要求其纠正,同时向河北省相关部门等进行了举报,受托人也将采取多种措施努力维护委托人权益。

据悉,该信托计划成立于2019年10月16日,规模20亿元,信托计划总期限3年。资金用于大厂工业园区委托区域项目建设。贷款共62笔,在2019年10月16日至2020年5月20日期间发放,各笔贷款期限1年,到期由大厂鼎鸿偿还贷款。

各笔贷款应于2020年10月16日至2021年5月20日到期,大厂鼎鸿偿还了2021年1月15日前到期的各笔贷款。但是2021年1月15日大厂鼎鸿未能按期足额偿还当日到期贷款,构成违约,截至目前,剩余未还贷款本金为12.53亿元。

此次信托计划本来是有保障的,因为大厂鼎鸿以其持有的对大厂回族自治县人民政府(或代表其履行相关职权的大厂高新技术产业开发区管理委员会等机构)超过20亿元的应收账款做了质押担保,华夏幸福为大厂鼎鸿的还款义务提供连带责任担保。

但在审核华夏幸福提供的2021年大厂鼎鸿财务数据时,中融信托及投资人却发现近13亿元政府应收账款并未支付至监管账户,而是无声无息地就被转走了。

无奈之下,投资人和作为受托人的中融信托只能将大厂高新区管委会告上法庭,要求其在被质押应收账款范围内直接向公司履行支付义务。目前,北京金融法院已于2022年4月15日正式受理该案,并冻结了管委会银行账户及其持有的多个公司股权。

记者获悉,华夏幸福与中融信托现存债务涉及四个信托项目,即骥达11号、融昱100号、享融223号和享融287号,合计债权本金金额约60亿元,华夏幸福以对各地政府的超160亿元应收账款作为质押。去年12月,四个信托均已到期。

值得注意的是,四个信托项目所募集的资金用于华夏幸福产业新城项目。上述信托分别用于长安硬科技产业新城投资项目、合肥市长丰产业新城PPP项目建设,安徽省和河南省新郑市工业新城项目。

去年11月,中融信托通过了华夏幸福的债务重组方案,彼时的还款计划为5年清偿、年利率2.5%计息,后来华夏幸福将还款期限拉长到了8年。中融信托表示无法接受,并表示将采取诉讼手段或寻求其它方法回到谈判桌。

时至今日,中融信托与华夏幸福就签署重组协议进行的谈判仍在继续。中融信托争取“偿还期统一至5年”,但华夏幸福方面至今仍未出具具体的还款计划。

多只产品逾期

在华夏幸福之前,中融信托旗下多只信托产品因“踩雷”房企而出现了逾期。

今年4月19日,塔牌集团全资子公司广东塔牌混凝土于2021年4月1日以自有资金2000万元认购中融信托发行的“中融-融沛231号”,业绩比较基准7.1%/年,期限12个月。

然而一年时间过去,该信托产品却发生了延期支付情况。塔牌于4月18日收到中融信托发来的《临时管理报告》,根据项目公司及相关方申请,该信托计划项下存续的全部信托单位预计展期25个月。

除了塔牌集团,微光股份去年同期也认购了4000万元融沛231号,4月15日已宣布产品将展期。

据记者了解,融沛231号持有项目公司“中山市普力奥房地产开发有限公司”的土地使用权抵押、股权质押、保证担保以及项目公司全面监管、共管项目公司公章印鉴及网银ukey等保障措施。

而普力奥地产背后大股东为淮安福晟房地产开发有限公司,持股96.4%。淮安福晟背后则是福建福晟集团。

据了解,在去年11月底的时候,福晟集团就被曝光钱隆府、中央美墅、钱隆双玺、音江南等多个项目处于停工或半停工状态。项目停工不仅涉及到业主的利益,同时还有福晟集团的员工利益。此前,福晟朝阳壹品项目曾被曝出已经拖欠了工人半年的工资没有归还。

信息显示,当前福晟集团共涉及司法案件601起,其中93.84的案件身份为被告,33次被列为被执行人,被执行总金额为48.5亿元,历史被执行人289次,涉案金额高达56.25亿元。今年5月份,福建福晟旗下福建联丰房地产开发有限公司遭债权人申请破产重整。

截至2021年末,中融信托存续信托计划1187个,受托管理资产达6387亿元。但值得一提的是,中融信托仍有接近896亿元的信托资产分布在风险较高的房地产行业,占其信托总资产的比例超过14%。

背靠“中植系”

中融信托成立于1987年,前身为哈尔滨信托投资公司,2007年10月正式更名为中融国际信托投资有限公司。

2002年6月,毛阿敏老公解直锟的中植集团介入中融信托重组,经过多轮股权转让后,2009年8月,中植集团的持股比例高达67.69%。

2010年,经纬纺机受让中植企业集团持有的11700万股本,成为中融信托第一大股东。目前,中融信托由经纬纺机持股约37.47%,中植企业集团持股约32.99%,哈投集团持股21.5%,沈阳安泰达商贸有限公司持股8%。

其中,经纬纺机又由中国纺织机械(集团)有限公司持股持股31.13%,央企中国恒天集团持有纺织机械(集团)87.57%的股权。

坊间一直有传言,“中植系”表面上不是大股东,但实际上,中融信托重大经营决策基本是中植集团说了算,经纬纺机并没有参与到中融的日常经营中;中融信托的高管也多来自中植集团,其中担任中融信托董事长及法定代表人的刘洋,是解直锟的侄子。

2021年12月,“中植系”创始人解直锟去世,刘洋上位,成为“中植系”新一代掌门人。

作为“中植系”旗下的核心金融平台,中融信托去年实现营收58.58亿元,同比增长6.5%;实现净利润14.87亿元,同比增长7.8%。

从资金信托的投向领域来看,2021年中融信托投向实业的占比最高为40.61%,紧跟其后的金融机构达到32.52%,房地产相比2020年的18%,下降近4个点达14.02%,投入金额达895.55亿元。

今年3月,中融信托因集合资金信托计划募集资金投放到“四证不全”房地产项目,被黑龙江银保监局罚款20万元。

值得注意的是,今年4月23日,其大股东经纬纺机在年报中透露,中融信托的注册资本拟由120亿元增加至146.68亿元。增资后,将成为信托业注册资金仅次于重庆信托排名第二位的信托机构。

据了解,中融信托多次增资均为净利润转增,此次转增完成后,各股东持股比例不变,其中经纬纺机的出资额由人民币44.96亿元增加至人民币54.96亿元,持股比例仍为37.47%。

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