成都探索“信托制”物业 破解“包干式”弊端
成都网 2021-04-01 来源:成都网
近年来,党中央高度重视基层社会治理,出台系列文件要求加强党建引领、补齐物业管理短板。

近年来,党中央高度重视基层社会治理,出台系列文件要求加强党建引领、补齐物业管理短板。为破解物业管理难题,四川省成都市积极探索创新,实施党建引领“信托制”物业服务模式,不断增强社区党组织在基层的政治领导力、思想引领力、群众组织力、社会号召力,有效夯实了党的基层基础。该做法于2020年获评全国落实“六保”任务创新案例,入围全国市域社会治理创新优秀案例。

为破解各大城市普遍存在的住宅小区物业矛盾多的难题,四川省成都市委把创新住宅小区治理机制作为深化改革的重点工作,由成都市委社治委牵头从党建引领制度创新入手,系统性、整体性推进住宅小区治理,并把推行党建引领“信托制”物业服务模式作为破解住宅小区治理难题的突破口,完善群众参与基层社会治理的制度化渠道,探索了一条通过制度创新解决基层社会治理难题的成都实践路径。

“党建引领‘信托制’物业服务模式即强化社区党组织对小区治理的领导,以推进党的建设向住宅小区延伸为重点,以健全小区组织体系为前提,业主基于信任将物业费与公共收益设立为‘共有财产’。业主大会作为委托人,物业企业作为受托人,全体业主作为受益人,物业企业依照约定进行管理,获得管理人酬金。”成都市委社治委相关负责人表示。

健全组织体系 凝聚共治合力

“我们通过‘组织找党员、党员找组织’的方式建立小区党组织,构建社区党组织领导,住宅小区党组织引领,小区业主委员会、物业企业信义合作、小区党组织及党员业主监督的共建共治共享的住宅小区治理体系。”成都市委社治委相关负责人介绍,全市5511个物业管理小区党组织覆盖率100%,2.1万个老旧住宅小区党组织覆盖率达50%。

“信托制”的基础在于信任。为此,成都市强化社区党组织的领导,找准居民关注的资金财产等热点问题,小区党员带头宣传公开透明、开放参与、信义为本的小区共有财产政策知识,引导业主将以上原则纳入居民公约与业主规约之中,为小区成立业主委员会、议事会、院落管委会等自治组织打下基础。

不仅如此,小区党员业主发挥示范作用,带头遵守小区公约和业主公约,带头及时缴纳物业费,带头监督物业企业和业主委员会工作,实现了小区(院落)业主(居民)自治组织建立率100%,议事协商制度建立率100%。

在开展“信托制”物业服务的过程中,成都市还创新“物业+社工”的模式,在社区、小区党组织的引领支持下,引入专业社会组织,由社会工作者协同小区党员和业主开展活动和谐邻里关系,助力小区召开业主大会,通过协商顺利导入“信托制”物业服务,让邻里互助志愿者团队参与小区公共事务。

由于居民对“信托”概念一知半解,物业也认为“信托制”是对已有工作的否定,为此,邛崃市在国税小区开展“信托制”物业服务的过程中,引入专业社工组织,邀请“信托制”物业服务模式专家,针对邛崃市本地物业服务现状及居民需求实地走访了3个街道乡镇、4个社区的5个物业服务小区。先后召开4次专家会议、7次座谈会,并通过“扫楼”的形式, 向物业企业、小区居民传达和讲解了“信托制”物业的模式与操作方法。

据介绍,成都市已有58个住宅小区实施“信托制”物业服务,小区物业纠纷少了,物业费收缴率高了,居民满意率大幅提升,社区党组织在基层的政治领导力、思想引领力、群众组织力、社会号召力显著增强,有效夯实了党的基层基础。

创新财务制度 破解物业资金使用乱象

在武侯区风华苑小区的公告栏上,可以看到这样的信息:购买LED灯泡花费68元、购买50米皮尺花费22.8元、购买闸道遥控电池花费7.7元——小区的每一笔花费全部公开上栏。

“在原来包干制模式下,我们业主虽然不用承担决策、沟通、监督等管理工作,比较省心,但坏处是我们难以监督物业企业,服务质量好坏主要依靠企业自律。”风华苑小区现任业委会主任曾俊说。

在“信托制”物业模式下,物业公司必须公开财务明细。

武侯区委社治委副主任刘虹楠介绍说,“信托制”物业模式实施中,开设业主大会名下信托财产的“双密码”账户,账户设置取款密码和查询密码,查询密码向全体业主公开,赋予业主对所有财务资料的随时查阅权,保证每一名业主的知情权和监督权,做到所有物业费和公共收益“收的明白、花的清楚”。

为让资金用途更加公开,成都市探索推进小区开放式预算,畅通业主参与渠道。小区物业费、公共收益等小区共有资金的年度预算编制,由物业服务人与业主委员会合作落实。物业服务人负责草拟,业主委员会负责组织业主、专家与物业服务人进行研讨。整个过程面向全体业主公开,确保任何业主都能够全程参与。

同时,物业公司收取报酬的方式也有所改变。“物业公司只收取当月小区业主缴纳的物业费以及小区公共收益总和的一个固定比例作为利润,其余共有资金全部用于小区维护及管理,这就斩断了物业公司通过降低维护品质获利的想法,只有用心服务,才能提高每月业主的物管费缴纳率,从而获得应有的利润。物业公司回归到了忠诚管家的身份。”成都市委社治委相关负责人介绍,目前,试点小区物业服务人的利润比率一般占到物业服务支出经费总额的8%~15%之间。

完善合作机制 推动物业服务质效同升

武侯区玉林街道玉林北路社区玉园是一个没有物业管理的居民自管小区。2018年选举出的新一届自治管理小组又缺乏管理经验,业主的认可度较低,小区几近失管。

玉林北路社区发挥基层党组织引领带动作用,在“信托制”导入的每个关键节点都形成工作方案系统性推进,充分保障信息公开,取得了业主的认可,成功导入“信托制”物管,物业纠纷信访投诉显著减少。

距离玉园不远的美领居小区虽然物业矛盾相对没那么突出,但多数业主对小区公共事务关注少。从包干制模式过渡到“信托制”模式后,小区通过精算物业费与公共收益,充分运用“双密码”账户优势,向业主全面及时公开物业资金账户流水,取得了业主的信任。同时,社区、社会组织和社工在其中发挥了重要的监督作用。

据了解,成都市探索建立以赋权为关键的信义合作机制,创立监察人制度,将社区、小区党组织确定为小区监察人,写入信托物业合同,使业主委员会、物业企业在党组织的领导和监督下实现信义合作。同时,还可以聘任律师、会计师等作为第三方专业监察人,拓宽了社会主体参与小区治理的制度化渠道。

此外,成都市还搭建公开平台,保障普通业主知情权。研发信托物业信息平台,每位业主可以随时查看每一笔收支,以及所有财务凭证,所有数据实时更新,全部账目明明白白。物业服务人通过信息平台随时向全体业主披露财务预算与执行情况,以及每项物业服务实施过程频度、质量,每一个服务岗位职责完成情况,做到物业服务过程可见、质量可证,既充分保障业主的知情权,又让物业服务人忠诚勤勉的服务被全体业主“看见”,知晓缴费标准与物业服务的匹配程度,从而打消业主对物业服务人的猜忌,在业主与物业服务人之间建立起信义关系。

锦绣花园小区 “信托制”让业主权益得到保障

四川省成都市武侯区桐梓林社区锦绣花园小区是成都市第一个独栋别墅小区,但随着时间的流逝,小区许多基础设施和设备已经老化或损坏,物业为获取更多利润只愿小修不想大改。

小区的品质逐年下降,因为支出与所享受的服务不成正比,业主和物业关系逐渐走向对立。“我们小区先后更换了3届业委会、2个物业公司,都不能解决问题。”有居民坦言。

为此,锦绣花园小区创新引入“信托制”物业,化解小区治理难题。

“听说风华苑在尝试‘信托制’物业,感觉还不错。但大家争论的焦点是,这种方式究竟能不能复制,毕竟我们这个小区的体量大得多,各种历史矛盾更复杂。”锦绣花园的业主、小区业委会成员穆宣成说。为解决小区难题,他四处奔走着寻找出路,并参加了武侯区委社治委举办的党建引领小区发展治理“信托制”物业模式培训。

“结合小区的情况,我们认为这种物业服务模式非常适合在我们小区推行。为此我们业委会及时向桐梓林社区进行了汇报,得到了社区党委的高度重视和大力支持。”穆宣成说。

2020年8月,业委会依据《物业管理条例》组织召开了业主大会,经过业主投票选举,选聘了已在风华苑积累了丰富经验的成都智乐物业服务社会企业有限公司,进驻小区实施“信托制”物业服务。

“‘信托制’物业公司进入后,业委会与物业公司商定了小区年度预算和质量管理体系,业委会还深入了解物业公司的服务情况是否符合小区要求,督促物业公司兑现服务。”穆宣成表示。

如果物管兑现不了怎么办呢?

穆宣成笑笑说:“那也不用担心,小区的对公账户有两个密码:一个是账户的使用密码,一个是账户的电子对账单查询密码。查询密码向每个业主公开,每个业主对业主共有基金都有知情权、监督权。”

小区一户一表改造、监控改造、大门美化……“信托制”物业公司入驻小区后,这几件锦绣小区二十多年都没有解决的大事都一一得到了解决。

穆宣成感慨地说:“现在不仅财务公开透明、服务过程可量化、质价相符合,关键是锦绣花园业主的权益得到了充分保障。”

宝生小区 信托物业探路获居民信任

四川省成都市郫都区郫筒街道宋公桥社区宝生小区曾是商品房、安置公房“混合”小区,现有居民408户。建成于1995年,在尝试“信托制”物业之前,一直通过成立居民自管会实行自我管理。

“最初收费情况比较理想,但这几年居民交费率很低,每户每月15元大家都不愿意交,长期收不抵支,缺口越来越大。所以我们只请了门卫和保洁,收费自管基本不存在了。”现任自管会主任魏小红在宝生小区居住近10年,她见证了小区自管每况愈下的过程。

自管会收不到足够的资金,也就无法正常开展小区管护,这种恶性循环持续一段时间后便弊端显现出来。楼道的灯不亮了,不知道找谁更换,夜间只能摸黑上下楼。小区的停车秩序没人疏导,居民时常发生口角。

对此,宝生小区居民颇有怨言,宋公桥社区“两委”也是看在眼里急在心里。

“有一次我们去听物管专家舒可心老师的课,了解到还有‘信托制’物业的这种模式,就打算尝试引入。”宋公桥社区党委书记李婷婷坦言,与“信托制”物业的结缘就在那一瞬间。

在陆续做通居民工作后,“信托制”物业成了宝生小区和四川楠极物业公司的双向选择。为什么老旧小区能更快导入这一新模式?郫筒街道社区发展治理支持中心负责人崔英杰认为这些小区对原本的模式已失去信心,这使他们愿意尝试一种新模式。

楠极物业入驻后,按每平方米6角的标准收取物业费,按小区物业交费及公共收益的15%作为酬金。“除了该拿的部分,其他部分物业公司是拿不走的,物业公司想通过降低维护品质获利就无法实现。”崔英杰说,“物业公司回归到了管家的身份,他们也知道只有做好服务提高交费率,才能实现利润提升。”

楠极物业宝生小区项目经理方小莉表示:“收益稳定是吸引我们愿意做‘信托制’物业的一个重要原因。角色清晰,少了很多扯皮的事。”

楠极物业入住宝生小区后,及时更换公共设施,美化园林花草,消除安全隐患,公开预算表方便随时查阅收支明细……如今,行走在宝生小区,地面干净整洁,车辆停放秩序井然,花草树木修剪整齐美观。小区环境的改变也使得居民对“信托制”物业的好感与日俱增,居民主动交物业费的比率也不断提升。

国税小区 从“无章”变“有序”

为破解老旧小区物管难题,在邛崃社治委指导下,以物业为支点,在社区和业委会以及社会组织等共同努力下,邛崃市文君街道东南社区国税小区试点开展“信托制”物业服务。

国税小区修建于2003年,共148户,是邛崃市比较典型的老小区,属单位集资建房小区,物业收缴比较困难,停车难的问题比较突出,特别是电瓶车充电私拉乱接串线现象严重,存在较大安全隐患。为此,小区主动申请推广“信托制”物业,以问题为引导,通过链接资源,配置充电桩、改造停车棚、规范机动车停车,小区逐步从“无章”变“有序”,物管费、停车费缴费率从60%提升到超过90%,物业服务满意率也达到95%以上,成效初显。

国税小区业主余沐荣对“信托制”物业带来的变化感受颇深:“现在这个钱都是大家的钱,相当于一个公共基金。物业公司建了一个群,他们每天做的事情都在群里发布。所有工作都向居民公开,用的钱也是公开透明的。所以互相猜忌、财务不公开这个矛盾的根源就不存在了,居民的满意度也逐渐上升了。”

如今小区物业费的收取和支出更加透明,很多业主认为自己找到了当家做主的感觉,小区的物业服务水平也不断提升,小区业主自我监督和维护意识也增强了,小区电瓶车飞线充电等现象也没有了。同时,小区还成立了“党建引领信托监督自组织”,大大增强了退休老党员参与小区公共事务的积极性。

编后语

四川省成都市推行党建引领“信托制”物业服务模式实现了制度创新,实现了小区层面的“还权、赋能、归位、固本”,完善了党组织领导的基层组织体系,创新了党建引领多方参与的基层治理机制,推动了党建“神经末梢”向居民小区延伸,进一步筑牢了党的基层基础,从根源上破解了物业矛盾高发频发问题,为推进基层治理体系和治理能力现代化贡献了成都智慧。

还权:

通过街道社区党组织的统筹统揽,将本属于业主的财产所有权、物业知情权、管理监督权全部归还给业主。

赋能:

通过街道社区党组织建机制、搭平台,降低业主参与小区治理的门槛,激发共建共治共享的内生动能。

归位:

街道社区党组织引领业主、业主委员会和物业企业建立起牢固持久的信义关系,形成共有共建共治共享的小区治理共同体。

固本:

把“社区党组织领导本地区的工作和基层社会治理”的要求具体化路径化,社区党组织全面引领,小区党组织全程参与,引领各类主体践行诚信为本的社会主义核心价值观,信托物业实施的过程成为基层党组织提升政治领导力、思想引领力、群众组织力、社会号召力的过程,让居民群众和各类主体坚定不移感党恩、听党话、跟党走。

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